Najem krótkoterminowy w aspekcie stron umowy, niewiele różni się od tradycyjnego najmu. Zawsze powinna pojawić się umowa, która jasno określa strony, ilość czasu, na jaki opiewa oraz cena. Rzecz ma się zupełnie inaczej jeżeli chodzi o obowiązki wynajmującego w świetle przepisów prawa podatkowego.
Najem prywatny czy profesjonalne świadczenie usług?
Nasz ustawodawca, mimo hucznych zapowiedzi, nie ujednolicił zasad dotyczących wynajmu lokali. Jest to o tyle istotne z pozycji wynajmującego, że od tego zależy, w jaki sposób mamy rozliczyć się z fiskusem. Czyli de facto, jaki jest nasz końcowy zysk!
Sprawdźmy, gdzie przebiega granica pomiędzy najmem prywatnym a profesjonalnym. Urzędnicy opierają się na definicji działalności gospodarczej z Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Wywnioskowali z niej, że jeżeli podatnik traktuje wynajmowanie apartamentów czy pokoi jak swoją zawodową działalność, utrzymuje się z niej i prowadzi ją w sposób ciągły i zorganizowany, to fiskus będzie traktował go jak profesjonalistę. Dla podatnika oznacza to, że nie może rozliczać się ryczałtem, tylko wg stawek podatku PIT.
Idąc tropem rozumowania urzędników, jeżeli podatnik traktuje wynajmowanie lokalu jako okazjonalny sposób dorobienia do swoich podstawowych dochodów, to nie możemy traktować tej czynności jako zawodowa, ani ciągła. Jest to najem prywatny, a za tym idzie możliwość rozliczania się ryczałtem.
Podatek dochodowy na zasadach ogólnych- najem prywatny i najem zawodowy
Możliwość rozliczania się na zasadach ogólnych z dochodów z najmu daje podatnikom duże możliwości. Zasady tej formy rozliczenia podatku dochodowego sprowadzają się do kilku prostych zasad:
- brak zgłoszenia do US,
- brak konieczności prowadzenia PKPiR,
- dwie stawki podatkowe, w zależności od wysokości osiągniętego dochodu z najmu (18% i 32%),
- możliwość odliczenia kosztów (nawet gdy chwilowo nie mamy najemców).
Ostatni punkt zazwyczaj cieszy wszystkich podatników. Rozliczając się na podstawie zasad ogólnych, aby obliczyć kwotę podlegającą opodatkowaniu, musimy od przychodów z najmu odjąć koszty. A w skład kategorii koszty możemy zaliczyć wszelkie remonty nieruchomości, którą wynajmujemy. Dodatkowo zakup wyposażenia, czynsz, a nawet media. Oczywiście w umowie najmu musimy zaznaczyć, że opłacanie rachunków leży po naszej stronie. Podatnicy stronią od tego rodzaju rozliczania się, ze względu na wyższe stawki. Warto jednak pamiętać o kosztach i o kwotach, które możemy odliczyć. Zdarza się, że w znaczący sposób uda nam się zmniejszyć kwotę podatku do zapłacenia.
Ryczałt- tylko dla najmu prywatnego
Ryczałt to forma rozliczenia się z dochodu, z której mogą skorzystać tylko os.fizyczne, czyli w grę wchodzi tylko okazjonalny najem prywatny. Warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest zgłoszenie do Urzędu Skarbowego do 20 stycznia każdego roku. Jeżeli zaczynamy naszą przygodę z najmem i dopiero uzyskaliśmy pierwszy dochód, to mamy czas do 20 dnia miesiąca, po miesiącu, w którym uzyskaliśmy dochód. Jeżeli raz zdecydujemy się na ryczałt, nie musimy co roku dokonywać zgłoszenia.
Zaletą tego sposobu rozliczenia z pewnością jest prostota. Poza tym niższa stawka podatku. Minusem, dla wielu z nas bardzo istotnym przy świadczeniu tego usług, jest brak możliwości odliczenia kosztów.
Obliczenie podatku sprowadza się do przemnożenia naszych wpływów z najmu przez odpowiednią stawkę. Zazwyczaj 8,5%, jednak gdy przychody z tego tytułu przekroczą 100.000 pln, do nadwyżki musimy zastosować stawkę 12,5%.
Pamiętajmy, są na świecie tylko dwie pewne rzeczy. Śmierć i podatki. Dlatego nie ma co się bać! Jeżeli faktycznie zajmujemy się najmem mieszkań w sposób profesjonalny, mamy kilka lokali przystosowanych do tego rodzaju usług i stało się to naszym sposobem na życie- załóżmy firmę albo rozliczajmy się na zasadach ogólnych.
